走进杭州紫金港科技城菜鸟云谷产业园（以下简称云谷），园区内近九成入驻企业覆盖大模型、人形机器人、AI视觉赛道，7×24小时运转的研发机房随处可见。“几年前，园区招商仍以传统互联网、文创企业为主，但现在，超过七成的新增租赁需求都来自AI产业链企业。”南都物业云谷项目运营负责人赵先生说。
近年来，伴随AI产业规模化落地，国内核心城市写字楼市场迎来结构性变革。AI科创企业整层扩租、购置楼宇自用的案例持续涌现。AI产业，正悄然重塑城市商业地产格局。
AI企业重塑写字楼租赁格局
当前，写字楼市场区域分化特征明显。以杭州为例，戴德梁行发布的2026上半年杭州写字楼报告显示，武林、钱江新城传统商务板块空置率超27%，租金持续承压；未来科技城、滨江AI产业园空置率仅8.7%，优质楼宇租金溢价15%~20%，部分优质楼宇一房难求。
AI企业扩租、独栋承租需求持续释放，为商业地产的发展注入了强劲动力。宇树科技、云深处科技先后在杭州未来科技城整租产业园独栋楼宇；阿里通义千问持续扩租阿里云谷多层办公空间；智谱华章收购北京中关村软件园楼宇，将其作为大模型研发总部；字节跳动大模型团队在北京、上海、深圳等核心商业区先后拿下多处办公空间；深圳大量AI初创企业涌入OPC科创社区，产业集聚效应凸显……
瑞银研报指出，本轮国内商业地产修复并非依靠政策放水，而是AI产业扩张带来真实办公需求支撑。不同于上一轮互联网扩张周期，AI企业人员规模偏小，但单栋、整层承租意愿更强，对楼宇硬件、专属运维服务提出更高要求。
初创团队多租赁100~500平方米空间独立办公，头部企业动辄拿下整层、数千平方米空间。AI科创租户呈现出鲜明的新特征：决策周期短、承租面积跨度大、硬件标准严苛、研发作息无固定时限。
“传统写字楼短板十分突出，夜间空调关停、电力负荷不足、无法放置服务器，完全不匹配模型训练需求。”一家深耕多模态大模型研发的科创企业负责人向记者透露，企业选址时，对比了10余个写字楼项目，最终落地云谷，主要是看中园区可扩容供电、7×24小时暖通、预留设备机房三大硬性条件。
“硬件改造+服务升级”适配新业态
“AI企业选址逻辑和传统企业完全不同。”杭州本土商业地产中介负责人张先生坦言，“以前招商关键词是地铁、商圈、配套，现在必须标注‘适配算力机房、双路供电’才能吸引AI客户。”
面对AI企业的差异化需求，浙江写字楼物业不再只关注“保洁、安保、基础服务”的传统模式，转而围绕楼宇硬件改造、专属产业服务、园区智慧运维三方面进行系统性升级，打造适配人工智能产业的新型办公载体。
南都物业运营的EFC欧美金融城科创组团，今年投入千万元完成配电、空调系统升级。“园区为AI租户单独增设变压器，机房区域空调全年恒温运行，公共区域还部署了云象清洁机器人、AI视频巡检系统，人工巡检盲区由机器自动补位。”项目运营经理李婷介绍，针对AI企业深夜研发、周末办公需求，物业推出24小时报修、专属会务、算力配套协调三大增值服务。科创组团物业费提升至4.2元/平方米，仍保持满租状态。
物业也在借助AI技术完成数字化转型，降低运营成本、提升服务精度。南都物业在云谷部署AI巡逻机器人、智能巡检无人机，自动识别外墙破损、消防隐患；滨江服务联合科技企业落地AI能耗调控系统，实现动态调节照明、空调运行，园区整体能耗降低三成；浙江多地写字楼启用无感通行、AI智能报修，实现企业需求“一键响应”，人力管理成本下降30%以上。
针对不同发展阶段的AI企业，一些物业还推出分层空间方案：对初创团队提供共享工位，大幅降低创业门槛；对成长期企业提供可分割整层办公室，灵活调整租赁面积；对头部独角兽对接独栋总部楼宇，配套专属冠名、独立研发实验室。灵活多元的空间供给，覆盖AI企业从孵化到规模化发展全周期需求。
物业从空间管理转向服务运维
AI产业催生全新商业地产与物业服务市场需求、重塑行业格局的同时，也为行业结构转型带来了新的考验。
“未来，写字楼市场分化将进一步加剧，具备AI产业配套、硬件适配、产业运营能力的科创园区资产价值将持续走高，单一传统商务写字楼价值将持续收缩。”仲量联行华东区物业与资产管理负责人李从越认为，“过去物业核心竞争力是环境、安保、接待，未来核心壁垒是算力配套能力、机电专项运维、产业资源整合能力。”
一些地方已经开始行动。“传统物业只管理空间，AI园区物业要服务产业。”滨江服务商管板块负责人刘先生介绍，为更好服务客户，园区专门设立科创服务专员，协助入驻企业申报数字经济政策、对接算力资源、组织产业链沙龙，为企业提供配套服务。
“当前，行业的最大痛点集中在改造成本压力和复合型运维人才缺口。”中指研究院物业事业部研究副总监彭雨建议，通过分梯度改造推进行业升级：大型产业园可一次性完成双回路供电、机房承重改造；中小型存量写字楼优先落地轻量化AI巡检、能耗管控设备，控制前期投入。同时，物业可与本地高校、AI企业合作，培养兼具机电、算力基础的复合型运维人员，破解专业人才缺口难题。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，各地写字楼物业不能套用统一改造模板，要贴合本地AI业态调整硬件与服务。“例如，杭州本地企业需要小型模型实验室、机器人实景实训场地；宁波工业AI企业则需配套样品测试区、大型设备货运通道。各地错位布局，才能避免同质化AI主题楼宇过剩。”
“AI重构写字楼需求，倒逼物业行业从单纯‘空间管理者’转向‘产业运营服务商’，这是商业地产实现高质量转型的关键契机。”虞晓芬说。
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